Tre typer krav
Lovkrav står i lov eller forskrift. Brudd kan gi pålegg fra tilsynet, for eksempel brann- og redningsvesenet eller kommunen.
Forsikringskrav står som sikkerhetsforskrifter i lagets polise. Er kravet ikke fulgt, kan erstatningen bli avkortet ved en skade.
Bransjenorm er standarder og veiledere, som Norsk Standard. De er ikke pålagt, men viser hva som regnes som forsvarlig drift, og både forsikringen og tilsynet legger dem til grunn.
Rammen som gjelder alle
Tre regelverk gjelder for alle boligselskap, også de uten ansatte:
- Internkontrollforskriften: et skriftlig og systematisk HMS-arbeid tilpasset laget. Oversikt over risiko, rutiner, dokumentasjon og oppfølging av avvik.
- Forskrift om brannforebygging: eieren skal kjenne brannsikkerheten i bygget, sørge for kontroll og vedlikehold av sikkerhetsinnretningene, og drive systematisk sikkerhetsarbeid.
- Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg: det elektriske anlegget skal til enhver tid være i forskriftsmessig stand.
Ingen av de tre sier hvor ofte. Intervallene kommer fra særforskrifter, forsikringen og normene.
Kontrollene, én for én
| Kontroll | Gjelder | Type krav | Hvor ofte | Dokumentasjon som teller |
|---|---|---|---|---|
| El-kontroll fellesanlegg | Alle | Forsikringskrav, bransjenorm | Hvert 5. år, eller oftere hvis polisen krever det | Rapport fra sertifisert kontrollforetak, lukkede avvik |
| Brannvern, eiers ettersyn | Alle | Lovkrav | Kvartalsvis runde, årlig gjennomgang | Sjekklister med dato og signatur |
| Brannteknisk oppgradering | Bygg før 1985 | Lovkrav | Én gang, deretter tiltaksplanen | Tilstandsvurdering, vedtatt tiltaksplan |
| Håndslokkere | Alle | Lovkrav, bransjenorm | Årlig | Kontrollmerke og rapport |
| Røykvarslere i boligene | Alle | Lovkrav | Påminnelse hvert år, bytte etter ca. 10 år | Beboervarsel, oversikt over utskifting |
| Brannalarmanlegg | Der det finnes | Lovkrav, bransjenorm | Årlig | Kontrollrapport, serviceavtale |
| Nødlys og ledelys | Der det finnes | Bransjenorm | Årlig, egenkontroll hver måned | Logg |
| Heis, sikkerhetskontroll | Der det finnes | Lovkrav | Hvert 2. år | Rapport fra kontrollorgan, loggbok |
| Lekeplass, hovedettersyn | Der det finnes | Lovkrav, bransjenorm | Årlig, visuelt ettersyn i sesongen | Rapport, sjekklister |
| Legionella | Felles varmtvann, dusj i fellesareal | Lovkrav | Risikovurdering én gang, rutiner etter den | Risikovurdering, logg |
| Radon | Boliger laget leier ut | Lovkrav | Hvert 5. år | Målerapport |
| Forsikringens sikkerhetsforskrifter | Alle | Forsikringskrav | Årlig, før hovedforfall | Polisen og dokumentasjon per krav |
| Arbeidsgiverplikter | Lag med ansatte | Lovkrav | Årlig | Arbeidsavtale, kursbevis, forsikringsbevis |
| Vedlikeholdsplan | Alle | Styrets ansvar | Årlig oppdatering | Planen og styrevedtak |
Sier lov, polise og norm ulike ting, gjelder det strengeste. Har polisen kortere frist enn normen, er det polisen som teller.
Tre kontroller som ofte blandes sammen
El-kontroll. Loven sier at anlegget skal være i forsvarlig stand, ikke hvor ofte det skal kontrolleres. Femårsintervallet kommer fra forsikringen og normen. Service fra elektrikeren er ikke en kontroll etter NEK 405.
Heis. Sikkerhetskontrollen hvert annet år er lovkrav og gjøres av et godkjent kontrollorgan. Serviceavtalen med heisfirmaet er noe annet. Laget trenger begge.
Brannteknisk oppgradering. Bygg fra før 1985 skal ha et sikkerhetsnivå som minst tilsvarer byggeforskriften fra 1985, så langt det er praktisk og økonomisk forsvarlig. De færreste styrer har hørt om kravet.
Slik bruker dere oversikten
- Kryss av hva som gjelder for bygget. Heis, lekeplass, brannalarm, felles varmtvann?
- Finn siste dato. Den står som regel i regnskapet: fakturaen fra kontrollforetaket viser når kontrollen sist ble betalt for. Rapporten bør ligge i styreportalen.
- Legg neste frist inn i kalenderen, med hvem som bestiller.
Kontrollkalenderen samler alt på én side, til å henge i styrerommet.
Det vi gjør
Felleskontroll finner hvilke kontroller som er betalt for i regnskapet deres, hvilke rapporter som finnes, og hva som mangler. Fristene går inn i en kalender som varsler styret, og status samles i en årlig Kontrollerklæring til årsmeldingen.
Spørsmål og svar
- Er el-kontroll hvert femte år lovpålagt?
- Nei, ikke med fast intervall. Loven krever at anlegget er i forsvarlig stand. Fem år er et krav eller en anbefaling fra de fleste forsikringsselskap, og det følger normen. Vi mener fem år er riktig for alle lag, også der polisen ikke krever det.
- Må et borettslag uten ansatte ha internkontroll?
- Ja. Forskriften gjelder alle som eier bygg med elektriske anlegg og brannsikring. Systemet kan være enkelt, men det skal være skriftlig.
- Holder det med serviceavtale på heisen?
- Nei. Sikkerhetskontrollen hvert annet år er et eget lovkrav og gjøres av et godkjent kontrollorgan.
- Hvem har ansvaret for røykvarslerne i leilighetene?
- Eieren skal sørge for at de kontrolleres. I borettslag tester beboeren sin egen varsler, mens styret organiserer og dokumenterer, for eksempel med en påminnelse før 1. desember.
- Gjelder dette sameier også?
- Ja. Kravene gjelder eieren av bygget, enten det er et borettslag eller et sameie.
Kilder: internkontrollforskriften (FOR-1996-12-06-1127), forskrift om brannforebygging (FOR-2015-12-17-1710) §§ 4, 5, 7, 8 og 9, forskrift om elektriske lavspenningsanlegg (FOR-1998-11-06-1060) § 9, byggteknisk forskrift (TEK17) §§ 16-1 og 16-6, forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr (FOR-1996-07-19-703), forskrift om miljørettet helsevern kap. 3a, strålevernforskriften § 6, arbeidsmiljøloven. Normer: NEK 405, FG-1400, NS 3910, NS-EN 1176-7, NS-EN 50172, FG-750. Oversikten er generell; polisen og leverandørens anvisninger kan gi strengere krav.